Коммерческая ипотека

Коммерческая ипотека – это один из видов целевого среднесрочного или долгосрочного кредитования, когда физическое или юридическое лицо берёт средства у банка (кредитной организации) на покупку нежилой, коммерческой недвижимости. Коммерческая недвижимость – это и офисы, и торговые площади, и склады, и производственные помещения - всё это, при желании, можно купить через ипотеку.

На западе этот вид ипотечного кредитования широко практикуется уже несколько десятилетий, а в России – только начинает своё развитие. Необходимость в коммерческой ипотеке очень велика среди частных предпринимателей, представителей малого бизнеса, которые вполне платёжеспособны, но не владеют «весомым» объектом для залога, тогда как крупные компании вполне могут позволить себе обычный долгосрочный кредит, представив соответствующее залоговое обеспечение (другую недвижимость, землю, имеющуюся в собственности).

Покупка коммерческой недвижимости по ипотечной схеме, с учётом повышения спроса и стабильного роста цен на этот вид недвижимости, как и на его аренду – очень выгодное решение.

Коммерческая ипотека ещё называется нежилой ипотекой, бизнес-ипотекой, ломбардным кредитом, или, юридически грамотно, ипотечным кредитом под залог нежилой недвижимости, находящейся в собственности. Именно юридическая сторона коммерческой ипотеки и является особенностью этого вида кредитования.

В Федеральном законе «Об ипотеке» речь идёт исключительно о недвижимости жилой, поэтому коммерческие площади по закону не могут рассматриваться как предмет ипотеки. Получается, что, строго юридически, коммерческая ипотека – это просто особый вид договора, где существенным условием выдачи денег является целевое их использование заёмщиком на покупку коммерческой недвижимости.

Суть коммерческой ипотеки в том, что заёмщик покупает коммерческую недвижимость, привлекая средства банка под определённые проценты, а залогом, обеспечением кредита, выступает сам непосредственный объект ипотеки (здание, помещение, склад, торговый павильон и т.п.).

Условия коммерческой ипотеки могут существенно отличаться в предложениях разных банков, ведь это «договорные», а не законодательно закреплённые отношения. Так, кредиты на покупку коммерческой недвижимости обычно выдаются в валюте, на срок от 3-5 до 10-20 лет (для юридических лиц сроки меньше), под довольно высокие проценты годовых (12%-21%), при этом, максимальные размеры коммерческого ипотечного кредита обычно не превышают 1 млн. долларов.

Часто банк требует внесения довольно большого первоначального взноса от 15% до 45% от общей стоимости недвижимости. Одно условие считается общим: заёмщик сначала должен стать собственником, заложить имущество банку, а уж потом получить кредит, а в отличие от этого, схема ипотеки жилых помещений, прописанная в Федеральном законе, подразумевает изначально покупку, приобретение заёмщиком собственности на средства банка, а уже потом - наложение отягощения на данную залоговую недвижимость.

Отсюда возникает парадокс: заёмщик не может получить кредит, так как необходимо представить залог, а купить залоговою коммерческую недвижимость он не может, так как нуждается в кредитовании. Заёмщик и банк могут найти несколько выходов в данной ситуации.

Во-первых, можно договориться с продавцом о том, что деньги будут выплачены частично под гарантию банка. Гарантия банка (аккредитив) – это юридически оформленное обязательство выплатить остаток суммы, как только заёмщик-покупатель зарегистрирует залог. В этом случае, покупатель-заёмщик, выплатив часть стоимости, оформляет документ на собственность, потом закладывает недвижимость банку и, уже получив кредит, выплачивает остаток суммы продавцу.

Если продавец включается в сделку в качестве третьего лица и оформляет свою собственность в качестве обеспечения кредита покупателя – последнему это очень выгодно, однако на практике такие продавцы встречаются редко.

Во-вторых, можно для удобства продавца зарегистрировать новое юридическое лицо (фирму, компанию т.д.) и оформить недвижимость в собственность этой фирмы. В последующем, данная компания предоставляет банку залог (объект коммерческой недвижимости), заёмщик, получая кредит, выкупает акции этой фирмы и становится её собственником, а следовательно, и собственником недвижимости, когда обязательства по кредиту будут выполнены.

В-третьих, есть кредиторы, осознанно идущие на риск и выдающие кредит без залога, точнее по договорённости с заёмщиком о последующем предоставлении в залог купленной недвижимости. Такие кредиторы обычно обозначают более высокие процентные ставки, проводят более тщательный анализ платежеспособности потенциального заемщика. Так же поступают те банки, которые кредитуют покупку коммерческой недвижимости на этапе её строительства.

Очень часто деньги сохраняются в специально арендованной депозитной ячейке, пока заёмщик оформляет покупку под залог имущества, это позволяет снизить риск для банка и для покупателя. Ведь процедура оформления залога в случае с коммерческой недвижимостью довольно длительная и занимает до 2,5 месяцев.

Очень немногие российские банки позиционируют такой кредитный продукт, как коммерческая ипотека. В их числе: ВТБ 24, Банк проектного финансирования, СОЮЗ АКБ, АбсолютБанк, ПромТрансБанк, Русский Ипотечный Банк, Московский Залоговый банк АКБ, ВУЗ-Банк, Аресбанк, Москоммерцбанк, Абсолют-банк, УРСА-банк, РОСБАНК, АкБарс и несколько других кредитных организаций.

Однако заёмщику можно обратиться в любой крупный банк, например в Сбербанк, Внешторгбанк и другие с просьбой о кредитовании покупки коммерческой недвижимости. В этом случае банки, даже не имеющие стандартизированной кредитной программы бизнес-ипотеки, могут предложить особые условия кредитования, с учётом индивидуального запроса потенциального заёмщика.

При обращении в банк с заявкой на коммерческую ипотеку следует предоставить пакет документов, содержание которых варьируется в требованиях различных банков. Так, наряду с общими документами, подтверждающими личность и платёжеспособность клиента (паспорт, ИНН, военный билет, документ о семейном положении, справка о доходах, справка из налогового органа, справка о имеющихся счетах в банках, акциях и т.п.), требуется лицензия на предпринимательскую деятельность, договор купли-продажи объекта ипотеки, документ (отчёт эксперта) о его оценке, текущей рыночной стоимости, документ, подтверждающий право собственности заёмщика на этот объект и землю, документы о страховании и другие документы, определённые конкретным банком.

Юридические лица должны предоставить: бухгалтерский отчёт о прибылях и убытках, сведения о кредиторской и дебиторской задолженности, анализ товарно-денежного оборота предприятия не менее, чем за полгода, банковскую информацию по текущим и расчётным счетам, информацию об основных средствах, договоры о купле-продаже имущества, о залоге и поручительстве, о действующих кредитных договорах и другие, требуемые конкретным банком, документы.

Рассмотрение заявки на коммерческую ипотеку обычно занимает от 7 до 30 дней, хотя некоторые банки обещают более упрощённую и ускоренную оценку платёжеспособности клиента.

Можно отметить, что множество компаний-брокеров, например: Столичное ипотечное агентство, БЕСТ-Недвижимость, МИЭЛЬ, ЛенОблСоюзКредит и др. предлагают свои услуги по получению коммерческой ипотеки. Эти агентства разрабатывают наиболее выгодные и быстрые схемы кредитования на покупку коммерческой недвижимости, исходя из финансовых возможностей клиента и действующего законодательства. Их услуги недёшевы, однако их содействие и поручительство (в случае необходимости) является дополнительной гарантией успешности сделки по коммерческой ипотеке.

Заёмщик должен предусмотреть и такие дополнительные расходы в ходе получения коммерческой ипотеки, как:

обязанность за свой счёт оценить объект коммерческой недвижимости,
обязанность застраховать как сам объект ипотеки, так и свою жизнь (трудоспособность),
штрафные санкции банка в случае досрочного погашения ипотеки на недвижимость (часто банк запрещает досрочное погашение в течение 3-6 месяцев со дня получения кредита),
комиссии банка: единовременные (при оформлении) и ежемесячные (от остатка фактической задолженности), которые у некоторых кредиторов достигают 0,5%-1,5% от суммы.


Таким образом, как новый, востребованный кредитный продукт, коммерческая ипотека имеет явные достоинства, но и множество недостатков.

К положительным моментам использования коммерческой ипотеки относятся:

выгодное вложение средств в коммерческую недвижимость без изъятия основных средств из оборота компании,
более низкие процентные ставки, чем по нецелевым кредитам для развития малого бизнеса и предпринимательства,
альтернатива лизинговой сделке, когда получить право собственности на нежилое помещение может и физическое лицо, к тому же покупатель-заёмщик имеет преимущество перед лизингополучателем – недвижимость сразу становится собственностью заёмщика,
физические лица имеют преимущество перед юридическими, с ними охотнее заключаются сделки, дольше сроки кредитования, ниже процентные ставки,
в случае невыполнения обязательств, банкротства и т.п. у банка всегда есть возможность продать объект бизнес-ипотеки, так как спрос на коммерческую недвижимость стабильно растёт.

К основным недостаткам этого вида кредитования следует отнести:

отсутствие чёткой законодательной базы по ипотеке коммерческой недвижимости,
отсутствие у банков наработанной практики, кредитных схем, определённых лимитов риска т.д.,
спорные моменты при оформлении в качестве залога земли (если речь идёт о покупке целого здания),
чрезмерно большой объём предоставляемых документов и необходимая полная «прозрачность» доходов юридического лица,
процедура оценки стоимости, предстраховая экспертиза, оформление залога, страхование, всё это занимает много времени и подразумевает дополнительные расходы.


Возможно, уже в ближайшем будущем, законодательство «узаконит» и уточнит механизм коммерческой ипотеки, и тогда количество сделок по кредитованию под залог нежилой недвижимости будет несоразмерно выше. В итоге коммерческая ипотека поможет активно развиваться среднему и малому бизнесу, частному предпринимательству в нашей стране....

Лизинг

Лизинг – многогранное понятие, которому нелегко дать всеобъемлющее определение, где будут учтены тонкости всех его видов:

В первую очередь под лизингом понимают финансовый инструмент экономических отношений между физическими или юридическими лицами, в основе которых лежит договор о передаче владения имуществом от одного лица другому. Лизинг, в широком смысле слова – это вид коммерческой деятельности, с возможностью финансовых инвестиций в имущество.

Если переводить с английского, то лизинг происходит от глагола lease, который означает сдачу имущества в аренду, на временное пользование. Лизинг принято считать изобретением американской экономической общественности, хотя корни данного понятия как вида аренды на коммерческой основе уходят на 2 тысячи лет до н.э., во время правления египетского фараона Хаммурапи.

Лизинговая деятельность – вид инвестиционной деятельности, с целью приобретения имущества, которое используется для передачи в лизинг. Обычно это крупные компании, которые занимаются предоставлением лизинговых услуг физическим и юридическим лицам.

Под оказанием услуг подразумевается заключение договора лизинга, для реализации которого необходима совокупность документально заверенных договоров. Лизинговая сделка и является совокупностью этих договоров. Основным и самым важным документом, выступающим между лизингодателем и лизингополучателем является договор о лизинге имущества, называемый также договором о финансовой аренде.

Субъекты лизинга – физические или юридические лица: лизингодатель, лизингополучатель, продавец. Еще один субъект лизинга – это лизинговые компании, фирмы, коммерческие организации, которые являются косвенными участниками лизинговых сделок.

Виды лизинга бывают самыми разнообразными, в зависимости от его классификации. Существует три наиболее популярные классификации: 1.по составу участников, 2.по секторам рынка, 3.по объему обслуживания лизингового имущества.

1. По составу участников выделяют следующие виды лизинга:

а. Прямой лизинг, когда лизингодатель и производитель (продавец) является одним лицом. Достаточно популярная форма лизинговой сделки. В рамках этого вида лизинга существует такое понятие, как прямой международный лизинг, когда сделка заключается между физическими и юридическими субъектами разных государств;

б. Косвенный лизинг – классический вид лизинга, наиболее популярный среди участников договора о лизинге, в котором принимают участие уже три субъекта лизинга, а продавцом является отдельное лицо, у которого лизингодатель сначала получает лизинговое имущество, и только затем передает его в пользование лизингополучателю, посредством заключения лизинговой сделки;

в. Возвратный лизинг – это вид лизинга, при котором лизингополучатель передает средства в распоряжение лизингодателю, а затем их арендует. Данный вид лизинга возможен, в случае когда лизингополучатель не обладает достаточными финансовыми ресурсами;

г. Сублизинг – это когда лизингополучатель не является конечным пользователем продукта лизинга, а после получения его у лизингодателя передает в аренду другому лизингополучателю;

д. Леведж – лизинг. Продукт лизинга масштабный в финансовом отношении, а часто и в территориальном. Лизинговая сделка заключается одним лизингополучателем, но несколькими лизингодателями, так как один не обладает столь внушительной финансовой опорой.

2. Классификация по секторам рынка включает в себя два вида:

а. Внутренний лизинг – субъекты, учавствующие в принятии лизингового договора являются резедентами одной страны;

б. Международный лизинг, называемый также внешним. Лизингодатель и лизингополучатель не являются резедентами одного государства.

3. Виды лизинга по объему обслуживания лизингового имущества:

а. Чистый лизинг – лизингополучатель ответственен за обслуживание всего имущества, полученного в процессе заключения лизинговой сделки и не имеет в этом отношении никаких претензий к лизингодателю;

б. Лизинг, включающий полный набор услуг, при котором лизингополучатель плюс к имуществу получает весь спектр услуг, предоставляемых лизингодателем;

в. Лизинг, включающий частичный набор услуг, когда обе стороны выполняют определенные функции по обслуживанию имущества;

г. Генеральный лизинг – лизинг на долгосрочной основе, с возможностью после заключения одного договора, получать в лизинговое пользование дополнительное имущество по мере необходимости. Это избавляет от лишней бюрократической волокиты, нудной и никому ненужной.

Кредит на отдых

Относительно новым видом краткосрочного целевого кредитования является кредит на отдых. Ещё совсем недавно, чтобы оплатить путевку, клиентам-заемщикам приходилось оформлять: обычный не целевой краткосрочный кредит, кредит на неотложные нужды, кредитную карту или снимать деньги наличными и передавать их в турагенство.

Но по мере развития сферы кредитования стало выгодно брать у банка целевой кредит, чтобы оплатить путевку. И хотя не каждый банк готов оформлять такой кредит, но их число с каждым днем увеличивается.

Некоторые особенности кредита на отдых:

1. Рассмотрение заявки и выдача денег проходит в минимально короткий срок – от 1 часа до 7 дней, что позволяет оплатить даже «горящую путевку». А решение о выдаче действует от 1 до 3 месяцев.

2. Кредит обычно дается на срок от 10 до 18 месяцев, но некоторые банки выдают кредит с рассрочкой с 3 месяцев – 4 лет. Это зависит от того, какой первоначальный взнос за путевку сделал клиент (обычно 15-30% от стоимости). Но также возможен кредит на 100%-ю стоимость путевки. Имеет значение, есть ли договоренность (аккредитация) между конкретным банком и туроператором.

3. Процентные ставки обычно составляют от 13% до 16%, но бывают предложения и 11-12% и от 18 до 26%. Схема кредитования – аннуитетная, ежемесячно одинаковые выплаты и кредита и процентов. Более выгодный кредит, можно получить, когда предоставляются документы о доходах: справка формы 2-НДФЛ, справка из налоговой инспекции и др. Размер процентной ставки зависит и от валюты – кредит в рублях обходится дороже. Причиной повышения или снижения ставок, в некоторых случаях, может быть и кредитная история заемщика, если он согласен её открыть. Также процентные ставки зависят и от авторитета туристической фирмы – чем известнее и крупнее фирма, тем ниже будут проценты.

4. Чтобы получить кредит выше 50 тыс. рублей требуется обеспечение поручительством или залогом, а меньшие суммы кредита выдают без обеспечения.

5. К обычному пакету документов на кредит заемщик должен приложить справку, договор на бронирование из агентства.

6. При оформлении кредита нужно обязательно заключать договор о добровольном страховании жизни и трудоспособности. В некоторых банках заемщику рекомендуют страховую компанию, где надо оформлять страховой полис, т. к. именно эта страховая компания играет роль обеспечения кредита. А сумма страховых выплат должна быть не ниже суммы выдаваемого кредита.

7. Деньги, чаще всего, перечисляются в турагенство по безналичному расчету – это освобождает клиента от обналичивания денег и передачи их туроператору. Если туристическая фирма сотрудничает напрямую с банком-кредитором, то договор на кредит можно оформить в офисе турагентства.

8. Выдавая кредит, большинство банков предоставляют льготный период (Грейс) на 1-3 месяца, и проценты по кредиту не начисляются.

9. В дополнение к кредиту крупные банки предлагают своим клиентам пластиковую карту, которая используется в путешествии на дополнительные расходы, причем, наличные можно снимать и в России и за рубежом.

10. Единственный недостаток – переплата за путевку. Она может составлять как минимум – размер процентной ставки, и максимум, с учетом страхования, скрытых платежей и др. – 40-50%.

До оформления кредита на отдых уточните наличие таких деталей в договоре: плата за пользование кредитом, разовая комиссия за открытие счета, штрафные санкции за просрочку платежа, досрочное погашение и т. д. Возможно, в некоторых случаях, Вам лучше обратиться к кредитному брокеру за консультацией, который хорошо разбирается в целевом кредитовании отдыха.

Также, разумно сразу не принимать условия кредитования турагентства, в которое Вы обратились, а узнать варианты в других банках, т. к. эти условия могут существенно отличаться.

Чтобы от отдыха остались только приятные воспоминания, нужно тщательно обдумать и просчитать все расходы по кредиту, прежде, чем подать заявку в какой либо банк.